こんにちは。三村雄一です。
居住用財産の特別控除（３０００万控除）と住宅借入金等特別控除控除（住宅ローン控除）の関係難しすぎませんか。
読み解いてみて少し腹落ちしました。
※ お決まりですが、具体的な話は税務署なり、税理士なり、あとは税務署配布のチェックシートがあるので、そういうので確認してくださいまし。
「住宅の買換時に、旧宅の３０００万控除と、新宅の住宅借入金控除の重複控除を認めない」というのが全てですね。
ルールは下記です。
- 住宅借入金控除を開始した年（＝入居した年）を含む前３年は、３０００万控除は使ってはいけない。（措置法４１条２４項）
- 住宅借入金控除を開始した年（＝入居した年）の翌年以後３年は、３０００万控除は使ってはいけない。（措置法４１条２５項）
（ただし、住宅借入金控除を使った物件はこの制限がなく、売却したら３０００万控除使える！）
※ 令和２年度税制改正での事項なので、古い記事だと反映されていない。 - ３０００万円控除は前２年の確定申告で、３０００万円控除を使っていると使えない。（措置法３５条２項）
- 「新宅に住宅借入金控除を適用したけど、やっぱり旧宅が早く売れたので３０００万控除使うから住宅借入金控除はなかったことにする」はありみたい（チェックシートに記載）
- あれ、住宅借入金控除同士の制限はなさそうな気がする。
ここから導かれることをいくつか
- 住宅借入金控除の制限は、はじめの入居年のことであって、その年の年末調整で使ったとか、その使ったはこの話では重要ではない
- 住宅借入金控除を使って購入した物件については、３０００万控除について◯年以内はだめとかの制限はない。
（住宅ローンを使って買って３年以内に譲渡して３０００万控除を使うことも可能） - 入居年のあと３年後（事例だと２０２８年）に売れば、３０００万控除も住宅ローン控除も両方使える。というズルは令和２年に潰されている。
ネットをうろついていると、既存の住宅を売って３０００万控除を使い、新しい住宅を買ってその物件について、住宅借入金控除は当初３年は使えないが４年目からは使えるという文章も見かけるので、４年目以降も使えませんよ。と追記。
租税特別措置法第41条 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除
24 第1項の規定は、個人が、同項の居住用家屋若しくは既存住宅若しくは増改築等をした家屋の当該増改築等に係る部分又は第10項の認定住宅等をその居住の用に供した日の属する年分の所得税について第31条の3第1項、第35条第1項（同条第3項の規定により適用する場合を除く。次項において同じ。）、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5の規定の適用を受ける場合又はその居住の用に供した日の属する年の前年分若しくは前々年分の所得税についてこれらの規定の適用を受けている場合には、当該個人の第1項に規定する10年間の各年分の所得税については、適用しない。25 第1項の居住用家屋若しくは既存住宅若しくは増改築等をした家屋の当該増改築等に係る部分又は第10項の認定住宅等をその居住の用に供した個人が、当該居住の用に供した日の属する年の翌年以後3年以内の各年中に当該居住の用に供した当該居住用家屋及び既存住宅並びに当該増改築等をした家屋並びに当該居住の用に供した当該認定住宅等並びにこれらの家屋の敷地の用に供されている土地（当該土地の上に存する権利を含む。）以外の資産（第31条の3第2項に規定する居住用財産、第35条第1項に規定する資産又は第36条の2第1項に規定する譲渡資産に該当するものに限る。）の譲渡をした場合において、その者が当該譲渡につき第31条の3第1項、第35条第1項、第36条の2、第36条の5又は第37条の5の規定の適用を受けるときは、当該個人の第1項に規定する10年間の各年分の所得税については、同項の規定は、適用しない。
(2025/12/12時点)
参考